Flipowanie mieszkań. Czym jest, jak zacząć i czy to się jeszcze opłaca?

Flipowanie nieruchomości, zwane też flippingiem, w najprostszych słowach polega na zakupie mieszkania w atrakcyjnej cenie, przeprowadzeniu remontu lub modernizacji, a następnie sprzedaży z zyskiem. To metoda inwestycyjna, w której liczy się zysk osiągany dzięki różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży po odświeżeniu nieruchomości.

Flip nieruchomości – co to dokładnie znaczy?

Celem house flippingu jest osiągnięcie zysku ze sprzedaży nieruchomości w krótkim czasie. Inwestorzy poszukują okazji inwestycyjnych, czyli nieruchomości oferowanych poniżej wartości rynkowej, często muszą przeprowadzić remont mieszkania. Cel jest jeden – szybkie zwiększenie wartości nieruchomości i osiągnięcie zysku ze sprzedaży. Najkrócej można powiedzieć tak: kupno mieszkania – szybki remont – sprzedaż z zyskiem.

Początki flippingu sięgają Stanów Zjednoczonych, gdzie w latach 80. i 90. XX wieku inwestorzy zaczęli dostrzegać potencjał w zakupie zaniedbanych nieruchomości, ich renowacji i sprzedaży z zyskiem. W Polsce flipping mieszkań zyskał popularność po 2016 roku. Według danych, w 2021 roku aż 6% wszystkich transakcji na rynku mieszkań stanowiły flipy.

Ile można zarobić na flipowaniu mieszkań?

Potencjalne korzyści z flippingu mogą być naprawdę duże, choć nie ma tu stałych reguł – wszystko zależy od rynku, lokalizacji i umiejętności inwestora. Szacuje się, że średni zysk z jednego udanego flipa w Polsce wynosi od 30 000 do 60 000 zł, a w wyjątkowych przypadkach może przekroczyć nawet 100 000 zł. Warto jednak pamiętać, że takie wysokie wyniki zdarzają się rzadziej i wymagają doświadczenia oraz dobrego wyczucia okazji inwestycyjnych.

Przy kalkulacji potencjalnego zysku należy uwzględnić:

1. Cenę zakupu nieruchomości, bardzo często zależną od momentu sprzedaży nieruchomości,
2. Koszty remontu czy modernizacji,
3. Opłaty notarialne, podatki (w tym podatek dochodowy), którymi obarczony jest zakup mieszkania,
4. Koszty marketingu i sprzedaży.

Dokładna analiza kosztów i potencjalnych zysków jest tym, co charakteryzuje tę metodę inwestowania.

Od czego zacząć flipping nieruchomości?

Aby rozpocząć przygodę z flipingiem wbrew pozorom trzeba mieć chociaż odrobinę odpowiedniego przygotowania.

• Inwestuj w wiedzę. Korzystaj z wiarygodnych źródeł,
• Analizuj rynek. Żeby zostać flipperem trzeba analizować lokalne trendy, ceny nieruchomości, popyt i podaż na rynku nieruchomości.
• Zidentyfikuj potencjał. Szukaj nieruchomości z potencjałem nie koniecznie na własne cele mieszkaniowe, ale takiej do zwiększenia wartości poprzez remont lub modernizację.

Pamiętaj, że sukces w flipowaniu zależy od umiejętności oceny potencjału nieruchomości, a nie tylko stwierdzenia jaki jest aktualny stan techniczny mieszkania.

Jak znaleźć mieszkanie na flippa?

Udany flip zaczyna się od znalezienia dobrej nieruchomości. Ale gdzie dokładnie szukać mieszkań pod tę strategię inwestycyjną?

• Portale ogłoszeniowe – regularnie przeglądaj serwisy z ogłoszeniami nieruchomości, gdzie często można znaleźć coś z w niższej cenie,
• Licytacje komornicze i przetargi – można tam znaleźć nieruchomości oferowane poniżej wartości rynkowej,
• Kontakty z agencjami i znajomymi – informuj sieć kontaktów o poszukiwaniu okazji inwestycyjnych.

Żeby zdobyć dobrą nieruchomość, trzeba działać szybko i umieć negocjować cenę.

Pierwszy flip mieszkania – finansowanie

Finansowanie inwestycji może pochodzić z różnych źródeł:

• Środki własne – to chyba najbezpieczniejsza forma finansowania,
• Kredyt hipoteczny – tak, masz możliwość uzyskania finansowania na zakup nieruchomości, jednak wymaga spełnienia określonych warunków kredytowych.
• Kredyt inwestycyjny pod nieruchomość – banki mają specjalne oferty i produkty finansowe dla inwestorów nieruchomościowych.
• Pożyczki poza bankowe – finansowanie od rodziny, znajomych lub inwestorów prywatnych to też jest jakaś opcja.

Wybór odpowiedniego źródła finansowania zależy od indywidualnej sytuacji finansowej inwestora.

Proces flipowania nieruchomości krok po kroku

W najkrótszym cyklu możemy przedstawić ten proces następująco:

1. Wybór mieszkania – skoncentruj się na lokalizacji i potencjale nieruchomości.
2. Analiza rynku – zbadaj popyt, konkurencję i trendy cenowe w danej okolicy.
3. Planowanie budżetu – uwzględnij wszystkie koszty, w tym rezerwę na nieprzewidziane wydatki.
4. Remont – określ zakres prac, kontroluj wydatki i terminy realizacji.
5. Sprzedaż – zastosuj home staging, wykonaj profesjonalne zdjęcia i wykorzystaj różne kanały ogłoszeń.

Każdy etap procesu wymaga staranności i dokładnego planowania, aby maksymalizować zyski z inwestycji.

Typowe błędy podczas flipowania mieszkań, których łatwo uniknąć:

1. Niewłaściwe oszacowanie wartości nieruchomości. Przecenianie potencjalnej wartości po remoncie może prowadzić do strat
2. Przecenianie własnych umiejętności remontowych. Brak doświadczenia w pracach remontowych może skutkować opóźnieniami i dodatkowymi kosztami.
3. Brak odpowiedniej dokumentacji i zaniedbanie kwestii prawnych. Nieuregulowany stan prawny nieruchomości może uniemożliwić jej sprzedaż.
4. Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Inwestowanie w nieruchomości w nieatrakcyjnych lokalizacjach może utrudnić ich sprzedaż.
5. Brak realistycznego budżetu. Niedoszacowanie kosztów remontu i innych wydatków może zniweczyć potencjalny zysk.
6. Niedokładne planowanie i brak kontroli. Brak harmonogramu prac i kontroli nad realizacją projektu może prowadzić do opóźnień i przekroczenia budżetu.

Flipowanie nieruchomości to strategia inwestycyjna z potencjałem na znaczne zyski, ale wymagająca odpowiedniego przygotowania, wiedzy i ostrożności. Dla początkujących inwestorów kluczowe jest zdobycie wiedzy, dokładna analiza rynku i ostrożne planowanie każdego etapu inwestycji