Rękojmia i gwarancja deweloperska – czym się różnią i jak z nich skorzystać?

Zanim podpiszesz umowę i odbierzesz klucze do swego M – zatrzymaj się na chwilę. Zastanów się czy na pewno wiesz, jakie przysługują ci prawa, kiedy coś w mieszkaniu nie zadziała, przecieka albo kiedy spotkasz się z brakiem metrażu zgodnego z planem? Bez paniki, możesz się zabezpieczyć a tutaj przeczytasz o dwóch „poduszkach bezpieczeństwa”. Jedna z nich to rękojmia, druga – gwarancja deweloperska. W tym poradniku tłumaczymy, co warto wiedzieć, by realnie zabezpieczyć swoją inwestycję.

Czym jest rękojmia dewelopera?

Rękojmia to ustawowa ochrona. Czas jej obowiązywania to ciągłość 5 lat od odbioru mieszkania przez kupującego. Z tytułu rękojmi dewelopera możesz zgłosić wady nieruchomości zarówno fizyczne — np. nieszczelne okna — jak i problemy prawne. Z tej ochrony skorzystasz bez dodatkowych zapisów w umowie.

Co obejmuje rękojmia dewelopera – zakres ochrony:

• rękojmia deweloperska to ustawowy mechanizm ochronny, który dba o prawa przez 5 lat od momentu wydania nieruchomości klientowi – niezależnie od tego, kiedy wykryjesz wadę. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli problem pojawi się po 2, 3 latach, np. odkształcone okna czy nieszczelna instalacja, masz prawo zgłosić to deweloperowi i oczekiwać usunięcia wady.
• dzięki tej pięcioletniej ochronie rękojmi nie musisz odkładać napraw ani też martwić się o skutki niedoróbek w konstrukcji czy wad materiałowych – prawo zabezpiecza Cię niezależnie od czasu ich ujawnienia

Prawa nabywcy w ramach rękojmi

Jako nabywca masz prawo żądać:

• bezpłatnej naprawy wady mieszkania,
• obniżenia ceny,
• a nawet masz możliwość odstąpienia od umowy (jeśli wada jest istotna i nieusuwalna).

To realne punkty i co więcej chronione przez kodeks cywilny.

Procedura zgłaszania wady nieruchomości

Wady najlepiej zgłosić na piśmie – e-mailem lub listem poleconym. Zgłoszenie powinno zawierać:

• opis usterki,
• zdjęcia,
• datę wykrycia,
• jasno określ oczekiwania względem dewelopera.

Odpowiedzialność dewelopera czasowo rozkłada się następująco. Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszenia i 30 dni na usunięcie wady w lokalu nabywcy – choć w bardziej skomplikowanych przypadkach termin może się wydłużyć.

Gwarancja deweloperska – co to takiego?

Gwarancja dewelopera to z kolei dobrowolne zobowiązanie dewelopera do usunięcia konkretnych usterek w czasie określonym w umowie. Możesz z niej skorzystać, gdy np. pierwsze drzwi balkonowe się blokują albo armatura zaczyna cieknąć — opierasz się wówczas o warunki zapisane w dokumencie gwarancyjnym. Zatem jest to forma dodatkowego wsparcia, ale, co ważne, nie zastępuje ona w żadnym stopniu prawa do rękojmi.

Co obejmuje gwarancja dewelopera i jaki jest czas trwania gwarancji?

Jest nieco inaczej niż w przypadku rękojmi, bo gwarancja to dobrowolne zobowiązanie dewelopera lub producenta danego elementu mieszkania (np. okien, pieca, drzwi). Jej zakres i długość określona są w dokumencie gwarancyjnym i tam też określa się zakres i okres odpowiedzialności dewelopera i może wynosić od roku do kilku lat.

Jakie prawa nabywa kupujący w ramach gwarancji?

Gwarancja pozwala m.in. na:

• bezpłatną naprawę wad,
• wymianę uszkodzonego elementu.

To najczęściej dotyczy usterek wynikających z materiału lub wykonania (np. uszkodzona armatura, zacinające się rolety

Jak wygląda procedura zgłaszania wad?

Zgłoszenie odbywa się na podstawie dokumentu gwarancyjnego. Najczęściej należy:

• wypełnić formularz reklamacyjny,
• przesłać zdjęcia i opis,
• zachować kartę gwarancyjną i dowód zakupu.

Jakie są różnice między rękojmią a gwarancją deweloperską? Gdzie jest odpowiedzialność dewelopera?

Rękojmia jest Twoim ustawowym prawem, działającym obowiązkowo przez 5 lat, niezależnie od umowy dewelopera. Natomiast gwarancja to dobrowolna ochrona dodatkowa z warunkami zależnymi od dewelopera. Rękojmia dotyczy wszystkich wad, również wady fizyczne budynku — ukryte czy jawne — natomiast zakres gwarancji jest ograniczony do tego, co zostało określone w dokumencie umowy deweloperskiej. Rękojmia daje prawo żądania naprawy, obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy. Gwarancja przeważnie ogranicza się do naprawy usterek.

Podstawa prawna – obowiązek ustawowy vs. dobrowolna umowa

• Rękojmia – obowiązek z Kodeksu cywilnego. Nie można jej „wyłączyć” z umowy.
• Gwarancja – nie jest obowiązkowa. To dobra wola dewelopera lub producenta.

Zakres ochrony – wady ukryte vs. zapisane w umowie

• Rękojmia chroni przed każdą wadą fizyczną lub prawną nieruchomości.
• Gwarancja działa tylko w zakresie opisanym w dokumencie.

Terminy i czas dochodzenia roszczeń – czas i procedury

• Rękojmia działa 5 lat.
• Gwarancja – według zapisu, zazwyczaj 1–3 lata.

Kiedy i jak dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi, i z tytułu gwarancji?

Gdy odkrywasz poważne lub ukryte wady — kruche ściany, wadliwe instalacje — rękojmia jest bezpieczniejszym wyborem, bo obejmuje całość nieruchomości przez 5 lat. Gwarancja to dobry wybór, gdy chodzi o drobne usterki objęte specjalnymi usługami — na przykład szybki serwis lub wymiana wadliwego sprzętu — według warunków umowy. I pamiętaj — możesz korzystać z obu rozwiązań jednocześnie, by uzyskać maksimum ochrony.

Wady ukryte i poważne – dlaczego rękojmia bywa bezpieczniejsza

Zauważyłeś nieszczelne okna, krzywą ścianę lub złe spadki na balkonie? To temat dla rękojmi – szczególnie jeśli odkryjesz to po czasie, a wada wpływa na komfort lub bezpieczeństwo.

Szybkie drobne poprawki – kiedy warto korzystać z gwarancji

Jeśli producent oferuje gwarancję na urządzenia (np. piec, domofon, okna), warto z niej skorzystać. Zgłoszenie bywa szybsze i mniej formalne.

Równoległe korzystanie

Obie formy zabezpieczenia mogą działać równolegle. Rękojmia daje Ci szeroki zakres praw, a gwarancja może ułatwić rozwiązanie konkretnego problemu.

Praktyczne wskazówki dla kupujących

Kiedy wybierasz mieszkanie na sprzedaż, nie wystarczy wiedzieć, jakie prawa Ci przysługują — ważne jest też, jak z nich dochodzić usunięcia stwierdzonych usterek i reagować na możliwe niezgodności sprzedanego lokum.

Dokładny odbiór techniczny (najlepiej z fachowcem)

Zabierz ze sobą specjalistę. Jego doświadczenie pozwoli dostrzec to, czego Ty nie zauważysz nie dostrzeżesz. Poza tym to dodatkowy świadek ujawnionej wady fizycznej. Warto zainwestować kilkaset złotych, by nie stracić tysięcy na poprawkach albo móc dochodzić obniżenia ceny mieszkania, jeżeli wady są niemożliwe do usunięcia.

Pilnowanie terminów i dokumentów

Zgłaszaj wady na piśmie. Zachowuj potwierdzenia odbioru, e-maile i zdjęcia. Każdy szczegół może okazać się ważny w przyszłości.

Pełne wykorzystanie rękojmi przez 5 lat

Nie czekaj z naprawami do końca 5‑letniego terminu. Działa zasada: im szybciej zgłosisz, tym lepiej.

Analiza warunków gwarancji

Nie traktuj jej jako zamiennika rękojmi. To uzupełnienie — dobre, ale nie zawsze wystarczające.

Dokumentowanie usterek

Robisz zdjęcia? Super. Dodaj daty, opisz, co się dzieje. Proste działania, które w razie sporu mogą pomóc wygrać sprawę.

Wsparcie fachowców

Jeśli masz trudność w komunikacji z deweloperem — skonsultuj się z rzeczoznawcą budowlanym lub prawnikiem. Z doświadczenia wiemy, że profesjonalne podejście przedstawiciela handlowego danej firmy działa najlepiej, a profesjonalista może wynegocjować korzystniejsze warunki gwarancji.

Rękojmia i gwarancja to coś więcej niż formalny dokument. To realne narzędzia, skonstruowane w taki sposób, aby nabywca nieruchomości mógł mieszkać bezpiecznie, wygodnie i bez niespodzianek. Jako deweloper Asko S.A. wspieramy naszych klientów zarówno na etapie zakupu, jak i po odbiorze mieszkania – bo wiemy, że… przestrzeń ma znaczenie.