Odbiór mieszkania od dewelopera. Jak sprawnie i bez problemu odebrać nowe mieszkanie?

Odbiór mieszkania od dewelopera to ważny krok w procesie zakupu nieruchomości. W zasadzie najważniejszy z punktu widzenia kupującego. Istotny… jednak wielu kupujących go bagatelizuje. Owszem, wymaga on nieco więcej zaangażowania, ale… warto. My, w swoim ponad dwudziestoletnim doświadczeniu, w Asko, oddaliśmy niejedno mieszkanie. Doceniamy fakt, że klienci mają ten moment współpracy po prostu zaplanowany i skoordynowany.

Poniżej przedstawiamy kilka porad, ważnych punktów i aspektów, na które warto zwrócić uwagę w momencie przekazania mieszkania. Mamy nadzieję, że odpowiemy też na kilka pytań i damy konkretne narzędzia, tym wszystkim, przed którymi odbiór techniczny mieszkania od dewelopera.

Zapoznanie się z praktycznymi radami to maksymalnie 5 minut.

Odbiór mieszkania. Co sprawdzić?

Jeżeli przed Tobą odbiór mieszkania developerskiego, to podsuwamy kilka porad, które przydadzą się, żeby odbiór nowego mieszkania od developera przebiegał sprawnie.

Proponujemy, zacznij od:

1. Planowanie i koordynacja:

• Umów się z deweloperem na konkretną datę i godzinę odbioru mieszkania. Upewnij się, że to jest dogodny termin dla Ciebie i że masz wystarczająco dużo czasu na dokładne sprawdzenie mieszkania. Tak, odbiór mieszkania wymaga poświecenia dłuższej chwili.
• Jeśli to możliwe, zorganizuj kogoś, kto będzie Ci towarzyszył: krewnego lub przyjaciela, który pomoże w zauważeniu potencjalnych problemów i dokładnym sprawdzeniu mieszkania. Co dwie pary oczu, to nie jedna.

2. Przygotowanie do działania.

W ramach przygotowania przemyśl to, co chcesz sprawdzić, przejrzyj dokumenty, umowę. A w kwestiach, które obejmuje odbiór techniczny sporządź listę rzeczy do sprawdzenia. Lista taka opiera się zazwyczaj o kilka podstawowych punktów:

Ściany, sufit i podłogi:

• Sprawdź czy jest brak większych uszkodzeń (pęknięć, plam czy niedoskonałości trudnych do usunięcia, na powierzchniach
• Wykończenie malarskie jest dokładne i równomierne.
• Brak luzów między elementami, np. między panelami ściennymi, jeżeli masz wersje pod klucz.

Drzwi i okna:

• Drzwi i okna otwierają się i zamykają sprawnie.
• Uszczelki są odpowiednio zamontowane i szczelne.
• Okna nie mają rys, uszkodzeń i są dobrze wyizolowane.

Instalacje elektryczne:

• Gniazdka, przełączniki i oświetlenie działają poprawnie. Po prostu możesz to sprawdzić podłączając jakąś małą lampkę.
• Brak wystających przewodów i niewłaściwie zamontowanych elementów.

Instalacje sanitarno-wodne:

• Kranówki, spłuczki i baterie działają bez problemu.
• Sprawdź czy podłogi, fugi nie są mokre, czy wilgotne, to będzie świadczyć o braku wycieków wokół kranów, baterii czy spłuczki.

Wyposażenie kuchni i łazienek:

• Sprawdź, czy urządzenia w kuchni (kuchenka, piekarnik, zmywarka) działają.
• Upewnij się, że wszystkie uchwyty, zawiasy i zamki są w dobrym stanie.
• W łazience sprawdź funkcjonowanie prysznica, wanny, toalety i umywalek.

Instalacje HVAC:

• Jeśli masz klimatyzację, sprawdź jej działanie.
• Upewnij się, że ogrzewanie działa poprawnie.

Balkon lub taras:

• Brak uszkodzeń, rdzy czy wypaczeń na balustradzie.
• Upewnij się, że podłoga balkonu jest solidnie zamocowana i nie ma odstających elementów.

Bezpieczeństwo:

• Tu nie warto iść „na łatwiznę”. Upewnij się, że instalacje elektryczne i gazowe są zgodne z normami.

Przestrzeń ogólna:

• Ocen, czy przestrzeń jest zgodna z umową, co do powierzchni, układu i wykończenia.
• Skup się na swoich oczekiwaniach i porównaj je z rzeczywistością.

Taka lista jest w zasadzie jedynie punktem wyjścia.

Ostateczny wybór elementów do sprawdzenia zależy od Twoich preferencji i umowy z deweloperem. Tak, zapisy umowy są jednymi z istotniejszych punktów, bo to zobowiązanie, które podpisały obie strony.

Z czym jeszcze wiąże się techniczny odbiór mieszkania od developera? Porady co wziąć ze sobą.

Spędź trochę czasu na dokładnym sprawdzeniu mieszkania, aby mieć pewność, że spełnia ono Twoje oczekiwania.

Ładnie brzmiące hasło, ale fakt jest taki, że na techniczny odbiór mieszkania dobrze jest zaopatrzyć się nie tylko w wiedzę, ale też kilka przedmiotów, które pomogą wykonać odbiór techniczny mieszkania. Czasami są to dość zaskakujące i nietypowe przedmioty, ale niezwykle przydatne w sprawdzaniu wielu drobiazgów.

Do odbioru technicznego lokalu na pewno przyda Ci się: latarka, notatnik, długopis, kamera (telefon komórkowy) do dokumentowania ewentualnych usterek, poziomica, nawet najmniejsza, którą możesz sprawdzić piony i poziomy: ścian, blatów, czy futryn. Chociaż rekomendujemy taka minimum 1,5 m. A do tego drobna lampka, którą możesz podłączyć szybko do kontaktu, kątomierz, ołówek stolarki, którym zaznaczysz miejsca usterek.

Protokół odbioru mieszkania od dewelopera

To jak wygląda odbiór mieszkania powinno być również udokumentowane. Odbiór nieruchomości, to poważna sprawa, czasami inwestycja życia, stąd ważna jest dokumentacja powykonawcza mieszkania (protokół odbioru), która opisze i potwierdzi zastany i oddany stan lokalu mieszkalnego, stan budynku itp.

Co powinien zawierać taki protokół?

Pamiętaj, że protokół odbioru mieszkania to oficjalny dokument, a to zobowiązuje, żeby sporządzić go w sposób klarowny i precyzyjny. To ładnie brzmiące słowa, za którymi kryją się konkrety.

Wszelkie ustalenia i zobowiązania powinny być jasno opisane, aby uniknąć późniejszych nieporozumień. Jeśli masz wątpliwości, możesz poprosić o pomoc prawnika lub specjalistę ds. nieruchomości, aby upewnić się, że wszystko zostało właściwie udokumentowane.

W takim protokole muszą znaleźć się konkretne punkty:

1. Dane nieruchomości:
   • Adres mieszkania, numer lokalu, numer budynku, numer mieszkania (jeśli dotyczy).
2. Dane stron:
   • Imię i nazwisko nabywcy (odbiorcy mieszkania).
   • Imię i nazwisko przedstawiciela dewelopera.
3. Data i godzina odbioru:
   • Określenie dokładnej daty i godziny, kiedy odbywa się odbiór mieszkania.
4. Opis stanu mieszkania:
   • Opis ogólny stanu mieszkania: czy jest ono wykończone zgodnie z umową, czy są widoczne uszkodzenia lub niedociągnięcia. Można dołączyć plan mieszkania od dewelopera.
5. Lista usterek:
   • Szczegółowa lista wszelkich usterek (jeżeli takie odnajdziesz podczas odbioru technicznego), niedociągnięć lub problemów.
   • Każda pozycja powinna zawierać opis problemu oraz lokalizację (np. w którym pokoju) i numer pozycji.
6. Zobowiązania do naprawy:
   • Zawarcie zobowiązań dewelopera dotyczących naprawy wszystkich zgłoszonych usterek.
   • Określenie czasu, w jakim deweloper ma zrealizować te naprawy.
7. Oświadczenia stron:
   • Oświadczenie nabywcy, że zobowiązuje się do wykonywania właściwej konserwacji mieszkania i nie zgłasza żadnych ukrytych wad przy odbiorze mieszkania.
   • Oświadczenie dewelopera, że zobowiązuje się do naprawienia zgłoszonych usterek w określonym czasie, zanim nastąpi odbiór kluczy.
8. Podpisy stron:
   • Podpisy nabywcy (odbiorcy mieszkania) oraz przedstawiciela dewelopera na końcu dokumentu
   • Wartościowo jest też umieszczenie daty podpisania dokumentu.
9. Załączniki:
   • Możliwe załączniki to: zdjęcia dokumentujące ustalenia protokołu, rysunki techniczne, umowy i inne dokumenty związane z nieruchomością.
10. Potwierdzenie odbioru:
    • W protokole powinno się również znaleźć potwierdzenie, że nabywca (odbiorca) odbiera mieszkanie w stanie zgodnym z ustaleniami protokołu.

A co zrobić, jeżeli przy odbiorze mieszkania znajdziesz uszkodzenia?

Jeśli przy odbiorze mieszkania od developera znajdziesz uszkodzenia lub inne niedociągnięcia, istnieją konkretne kroki, które trzeba podjąć, aby rozwiązać tę sytuację.

Poniżej przedstawiamy krótką instrukcje, co zrobić w takiej sytuacji.

Po pierwsze nie denerwuj się i nie wprowadzaj zamieszania. Miej też świadomość norm i dopuszczalnych od nich odchyleń (o tym przeczytasz poniżej). Zanim o normach i dopuszczalnych odchyleniach, to zapoznaj się z instrukcją postępowania jaką rekomendujemy w przypadku zauważenia uszkodzeń:

1. Sporządź listę usterek: właśnie po to bierzesz kartkę i długopis. Dokładnie spisz wszystkie uszkodzenia i niedociągnięcia, które znalazłeś w mieszkaniu. Opisz każdą usterkę dokładnie, wskazując lokalizację i charakter problemu. Możesz także wykonać zdjęcia lub krótkie filmy, aby dokumentować ustalenia.
2. Porozmawiaj z przedstawicielem dewelopera: skontaktuj się z przedstawicielem dewelopera lub osobą odpowiedzialną za odbiór mieszkania. Przedstaw swoje uwagi i pokaż listę usterek, które znalazłeś. Możesz także pokazać dokumentację w postaci zdjęć czy nagrań wideo.
3. Utwórz protokół uzupełniający: jeśli przedstawiciel dewelopera potwierdzi istnienie usterek, poproś o sporządzenie uzupełniającego protokołu odbioru, w którym zawarte będą te ustalenia. UWAGA – To ważne, aby mieć oficjalne potwierdzenie zgłoszonych problemów.
4. Zapytaj o termin napraw: zapytaj przedstawiciela dewelopera, kiedy ustalenia zostaną naprawione. Upewnij się, że otrzymujesz konkretne daty i zobowiązania dotyczące naprawy każdej usterki.
5. Sporządź pisemne zobowiązanie: Poproś o pisemne zobowiązanie od dewelopera, że naprawy zostaną przeprowadzone w określonym terminie. Wówczas nałożony jest na niego obowiązek przeprowadzenia napraw. To ważne, aby mieć udokumentowane zobowiązanie.
6. Monitoruj naprawy: Bądź na bieżąco z postępem napraw. Ustaliliście terminy, więc miej pewność, że deweloper dotrzymuje ich. W razie opóźnień, skontaktuj się i na bieżąco wyjaśnij sytuację. Przy czym pamiętaj, budowa i wykończenie wnętrz to nie czysta statystyka. Czasami wiele zależy np. od pogody i tempa schnięcia gipsu, czy gładzi. Jednym słowem egzekwuj, ale w uprzejmy sposób.
7. Dokumentuj naprawy: Kiedy naprawy zostaną przeprowadzone, zanotuj daty, opisz przeprowadzone prace i sprawdź, czy wszystkie usterki zostały zlikwidowane zgodnie z ustaleniami.
8. Przyjmij ponowny odbiór: Jeśli deweloper naprawił wszystkie ustalenia, poproś o ponowny odbiór mieszkania. Upewnij się, że wszystkie problemy zostały skorygowane.
9. Zawrzyj to w dokumentacji: Upewnij się, że otrzymujesz dokumentację potwierdzającą, że ustalenia zostały naprawione i odbiór został zakończony zgodnie z umową.
10. Zgłoś poważne problemy: Jeśli napotkasz na poważne problemy, które nie zostaną naprawione zgodnie z umową, skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach. Może być konieczne podjęcie kroków prawnych.

Ważne jest, aby być uprzejmym i konkretnym w kontaktach z przedstawicielem dewelopera. Twoje prawa jako nabywcy są istotne, i jesteś uprawniony do mieszkania zgodnego z umową i standardami.

Odbiór mieszkania deweloperskiego – co jeszcze możesz?

Jeżeli totalnie nie znasz się na technikaliach, to zainwestuj w pomoc niezależnego rzeczoznawcy, który Cię wesprze przy odbiorze mieszkania. Obecność takiej osoby to też wiedza, której możesz nie posiadać. Zazwyczaj są to czynni inżynierowie, osoby związane z rynkiem budowlanym i wykończeniowym.

Normy i dopuszczalne odchylenia

Czujesz że podołasz i chcesz dobrze się przygotować do odbioru technicznego mieszkania? Pomożemy wiedzą o tym co jest normalne i dopuszczalne w kwestii technicznej.

Poniżej uproszczona lista:

• ściany i kąty. Maksymalne dopuszczalne odchylenie to 4 mm na długości łaty 2-metrowej lub 2 mm na łacie 1-metrowej. Według norm dopuszczone są maksymalnie trzy odchylenia powierzchni na długości łaty, ale nie większe niż 3 mm.
• wylewki i podłogi. Podłogi i wylewki sprawdzamy patrząc, dotykając, lekko je opukując. Według norm maksymalna odchyłka od poziomu to 5 mm. Dylatacja powinna dzielić wylewkę na pola nie większe niż 36 m kw., o boku nie większym niż 6 m.
• szyby i okna. Rysy na szybach w tzw. strefie brzegowej są dopuszczalne w wymiarach : dł. do 25 mm i przewidzenie 4 szt. na metr kwadratowy. Rysy na szybach w strefie głównej dopuszczalne o długości do 12 mm maks. 1 szt/m².
• drzwi. Drzwi mierz zawsze w świetle ościeżnicy: minimalne obowiązujące wymiary ustalone w rozporządzeniu wynoszą 0,9 m na 2 m, a wysokość progu nie może być większa niż 2 cm. W wykończonych mieszkaniach sprawdź koniecznie wymiar drzwi wewnętrznych. Podajemy minimalne wymiary: 0,8 m na 2 m, drzwi wewnętrzne nie powinny mieć progów.

To tylko wybrane i najważniejsze normy i obostrzenia, ale bardzo pomocne.

Pamiętaj, że odbiór mieszkania to kluczowy etap, który ma wpływ na to, w jakim stanie otrzymasz swoją nieruchomość.

Przeczytaj również : Stan deweloperski – czym jest i co obejmuje?